Сделать стартовой Добавить в избранное Русский Русский English English На главную   Карта сайта   Написать письмо
 

 



Поиск по сайту

 


Контроль вместо хаоса

Елена Владимирова
Город-спутник Южный может стать катализатором развития южных территорий Санкт-Петербурга и первым примером управляемого развития агломерации
Городспутник Южный будет застроен в основном среднеэтажными домами
Инвестиционный проект строительства города-спутника на юге Санкт-Петербурга вызывает противоречивые оценки. Жилищный проект «Южный» – единственный на Северо-Западе, который на федеральном уровне включен в список стратегических. Он поддержан правительством Петербурга, отличающимся консервативной градостроительной политикой: в 2012 году с инвестором этого амбициозного проекта компанией «СТАРТ Девелопмент» подписано инвестиционное соглашение о его реализации.
Против проекта выступают экологи, отмечающие, что строительство города-спутника в той части Кондакопшино, где располагается болото (около 150 га), нарушит баланс водной системы Пушкинского района Санкт-Петербурга, от чего могут пострадать леса и парки Царского Села. Лидер «Справедливой России» Оксана Дмитриева видит в соглашении другую угрозу: город намерен вложить в течение нескольких лет порядка 30 млрд рублей в создание инфраструктуры Южного.
Безусловно, это вопросы, требующие серьезного изучения. Но очевидно также, что схема развития территории, предлагаемая компанией «СТАРТ Девелопмент», – разумная альтернатива бессистемной и хаотичной застройке, которая ведется на окраинах Петербурга.
Как бурьян в огороде
Санкт-Петербург активно расползается вширь. По данным компании «Петерлэнд», в мегаполисе и окрестностях реализуется 29 проектов комплексного освоения территорий (КОТ) общей площадью 25 млн кв. м. И примерно столько же объектов могут стартовать в ближайшей перспективе. Всего аналитики «Питерлэнда» насчитывают 76 заявленных проектов комплексной жилой застройки, при этом около трети – миллионники. Общий объем жилищного строительства, запланированного в проектах КОТ, – около 65 млн кв. м (половина жилого фонда Петербурга).
Быстрый рост проектов КОТ на землях агломерации вызывает скорее опасения, чем оптимизм. Петербург и Ленинградская область не успевают за темпами строителей, и в чистом поле вырастают небоскребы без соответствующей социальной, транспортной, а иногда даже инженерной инфраструктуры. Яркий пример – жилой комплекс компании «Китежстрой» в Новом Девяткино (Ленобласть), дома которого несколько лет простояли без подключения к электросетям.
Второй пласт проблем, порождаемых неконтролируемым расширением мегаполиса, – перегрузка транспортной сети, которая отстает в развитии от застройки новых территорий. Новоселы оказываются за кольцевой автодорогой (КАД), и выехать из большинства новых микрорайонов им бывает непросто. Диспропорция миграционных потоков ощущается уже сейчас: по информации правительства Ленинградской области, каждый будний день в Северную столицу отправляются 200-220 тыс. человек, встречный поток – 50-60 тыс. По прогнозам Санкт-Петербургского научно-исследовательского и проектного института градостроительного проектирования (НИПИград), в 2025 году ежедневный миграционный поток из области в Петербург превысит 400 тыс. Пропускная способность въездов в город на Неве снизится почти вдвое.
Инфраструктурное отставание определяет низкий уровень комфорта новой городской среды. Но не только по этой причине неуютно жить в новых микрорайонах. Периметр мегаполиса застраивается бессистемно – без единого планировочного решения. Даже такие объемные участки, как 300 га возле Мурино, которые принадлежат инвестиционной компании «Евроинвест», или бывшие территории несложившегося микрорайона «Семь столиц» в Кудрово, не имеют единого плана застройки. Их просто нарезают на куски и реализуют инвесторам. Далее каждый застройщик обустраивает купленную землю в соответствии с собственным представлением о прекрасном (а скорее об экономически выгодном способе организации городской среды).
В итоге Северная столица обрастает унылыми «спальниками»: поселок Ленсоветовский превращается в 25-тысячный город, деревня Кудрово – в 40-тысячный, Шушары – в 100-тысячный. У новых территорий нет ни жесткой планировочной структуры, ни центра, ни схемы развития транспортной инфраструктуры. Социологи ЦСР «Северо-Запад» неоднократно предупреждали, что сниженные стандарты и требования к застройке петербургских окраин приведут к маргинализации: средний класс просто откажется жить в некомфортных «муравейниках».
«Моторчик» для юга
«Процесс освоения окраин Санкт-Петербурга уже идет, нравится нам это или нет. Дальше нужно сделать выбор. Либо закрыть глаза на неконтролируемое расползание городских окраин, а бюджеты Петербурга и Ленобласти будет постфактум решать нарастающий вал социальных и инфраструктурных обременений, либо власти найдут в себе силы реализовывать политику управляемого развития, формирующую баланс между спросом и качеством», – рассуждает генеральный директор Института территориального планирования «Урбаника» Антон Финогенов.
Власти Северной столицы нашли третий вариант: заморозили все крупные проекты, взяв длительную паузу для их осмысления. Проекты планировки территорий практически не согласовываются, новые КОТы не появляются. Однако это путь в никуда. «Чтобы Петербург мог конкурировать с европейскими городами за человеческий капитал и достойное место на экономической карте Европы, он должен не стагнировать, а развиваться. Но развитие должно быть продуманным и определенно направленным», – уверен заместитель директора Центра независимых социологических исследований Олег Паченков.
Направленность подразумевает наличие стратегии развития, которой у Петербурга до сих пор нет. Когда Центр независимых социологических исследований и «Урбаника» по заказу «СТАРТ Девелопмента» разрабатывали концепцию развития города-спутника Южный, начинать пришлось именно с определения основных стратегических ориентиров. Консультанты исходили из постулата, что единственный способ снять десятилетиями копившиеся проблемы мегаполиса – полицентричность. В качестве новых центров, по их мнению, потенциально могут рассматриваться район Лахты, новые намывные территории под Сестрорецком, Петергоф, бурно застраиваемые территории на северо-востоке Петербурга, а также пустующие пару десятилетий поля за Пулковскими высотами.
Создатели Южного обещают, что комфортная среда станет его конкурентным преимуществом города
В идеале двигаться необходимо во всех направлениях, создавая сразу несколько альтернативных центров. «Возникает вопрос: где взять деньги? Ведь жилищное строительство, по уверениям экономистов правительства региона, приносит в бюджет меньше средств, чем формирует обязательств. Ответ очевиден: средства невозможно найти без создания сложных партнерских схем между городом и частным капиталом, которые останутся неизменными при смене власти», – считает Антон Финогенов.
Шанс привлечь внимание инвесторов и получить бюджетную поддержку имеют наиболее проработанные и целостные проекты, которые смогут стать катализаторами развития всей прилегающей части агломерации. На взгляд авторов концепции, таким «мотором» для южных пригородов Санкт-Петербурга может стать город-спутник Южный.
Офис вместо города
«Мы сформулировали три условия для девелопера, выполнение которых необходимо для создания нового центра Петербурга», – говорит Олег Паченков. Во-первых, нужно организовать рабочие места, привлекательные для высококвалифицированных специалистов. Согласно планам «СТАРТ Девелопмента», часть территории Южного отводится под индустриальный парк «Дони-Верево», в котором предположительно смогут работать 20-25 тыс. человек. Но для города с населением 130 тыс. этого недостаточно, а кроме того, при ориентации на производственные предприятия в качестве градообразующих будет построен не новый центр, а новый Детройт. А Южный в силу своего выгодного местоположения (рядом с аэропортом «Пулково» и складывающейся здесь выставочной зоной) может стать одним из деловых районов или местом формирования высокотехнологичного кластера. Это вполне осуществимо при партнерстве с вузами и венчурными компаниями, которые способны выступить генераторами развития новых технологий, исследований, инноваций. Фактически Южный, размышляет Антон Финогенов, мог бы стать региональным эквивалентом Сколково, но собранным по другой градостроительной и социально-экономической модели.
Условие второе – создание транспортной инфраструктуры как для бизнеса, так и для жителей. И в-третьих – город-спутник должен принципиально отличаться от образующихся на окраинах «шанхаев» комфортной средой для жизни. Впрочем, «СТАРТ Девелопмент» поставил себя в жесткие рамки, в которых строительство многоэтажных домов эконом-класса просто невозможно. Мастер-план города-спутника разрабатывался инвестором совместно с архитектурными бюро Urban Design Associates из США и Gillespies из Шотландии. Согласно плану, Южный застроят преимущественно мало- и среднеэтажным жильем, а многоэтажки не поднимутся выше семи-девяти этажей. Плотность застройки предполагается на уровне 5 тыс. кв. м на 1 га. Для сравнения: с прошлого года в Ленобласти установлен считающийся жестким норматив, по которому разрешено возводить жилье плотностью 9 тыс. кв. м на 1 га, на деле же большинство жилых комплексов по периметру Петербурга имеют плотность в два-три раза выше.
«„СТАРТ Девелопмент“ принял это решение не потому, что они „белые и пушистые“. Компанией двигали соображения чисто экономического порядка: ниша небоскребов эконом-класса уже занята и весьма конкурентна. Спрос становится более избирательным и требовательным. Значит, тем, кто берется за крупные проекты и будет вводить первые дома через три-четыре года, надо придумать ряд дополнительных мотиваций для покупателей», – поясняет Антон Финогенов.
Паченков настаивает на том, что три перечисленных элемента должны быть взаимосвязаны, а их развитие синхронизировано, иначе результат может оказаться неудовлетворительным. И в России, и на Западе известны случаи строительства городов-спутников, в которых одному из этих условий не уделялось достаточно внимания. Например, девелоперам казалось второстепенным создание комфортной городской среды: они полагали, что главное для успеха – привлечь в новый район бизнес, обеспечив качественную транспортную сеть и понятную логистику. «Возникал бизнес-хаб, который развивался лет 10-20. А потом в ходе социологических исследований вдруг выяснялось, что люди воспринимают его всего лишь как место приложения труда. Жить там никто не хочет, возникает маятниковая миграция, забивающая самую прекрасную транспортную инфраструктуру. Так случилось в США с городом-спутником Вашингтона – Тайсонс-корнером, который долгие годы считался образцом освоения пригородов. Но оказалось, что это большой офис», – приводит пример Олег Паченков.
Реалистичные планы
Параллельно с разработкой концепции города-спутника Южный Санкт-Петербургское ГКУ «Научно-исследовательский и проектный центр Генерального плана Санкт-Петербурга» (НИПЦ Генплана СПб) занималось анализом южной планировочной зоны, чтобы понять, какие тенденции и риски присущи этой территории с точки зрения городского планирования. Как рассказал директор СПб ГКУ «НИПЦ Генплана Санкт-Петербурга» Юрий Бакей, основной выявленный риск – бессистемная избыточная застройка данной части города.
Во всех пригородах Петербурга жилищное строительство ведется на бывших землях сельхозназначения. Но в отличие от северного и восточного направлений, южная планировочная зона состоит в основном из мелких наделов, от 10-20 до 100 га, которые являются по преимуществу частными. Они не имеют ни водо- и теплоснабжения, ни канализации, которая могла бы обеспечить потребности всех запланированных проектов строительства жилья. Улично-дорожной сети тоже нет. «Моделируя ситуацию развития Пушкинского района в соответствии с заявленными проектами, мы увидели, что в перспективе население должно вырасти от 124 тыс. до 1 млн человек. Это вызвало определенное беспокойство. Мы сталкиваемся с конкретными интересантами, которые, если ничего не изменить, получат после 2015 года (расчетного срока действия нынешнего Генплана) право на реализацию своих замыслов. А в городских планах не предусмотрено развитие инфраструктуры аналогичными темпами», – обеспокоен Юрий Бакей.
Логично было бы, продолжает Бакей, не распылять бюджетные средства, а выбрать из десятков проектов приоритетные, которые определят развитие южного направления на ближайшие годы. Относительно реалистичности проекта «СТАРТ Девелопмента» у специалистов НИПЦ Генплана СПб изначально были некоторые сомнения. Но исходя из расчетов специалистов НИПЦ Генплана СПб возможности инженерно-транспортного обеспечения территории и существующего распределения ресурсов, Южный признали наиболее экономически и социально эффективным вариантом.
Если перейти к конкретике, то в южной части города наиболее острая проблема в части инженерного оборудования территории – канализование. Южный широтный коллектор так и не состоялся, существующие очистные сооружения требуют реконструкции. Это объемные задачи, которые отдельно взятому инвестору решить не под силу. «СТАРТ Девелопмент» нашел выход – получены техусловия на строительство очистных сооружений в производственной зоне «Дони-Верево» (Ленинградская область), которые могут покрыть потребности жилого квартала первой очереди строительства и производственной зоны. Также прояснены позиции по энергоснабжению. ФСК ЕЭС подтвердила, что готова возвести несколько подстанций 110 кВ раньше запланированных сроков, чтобы поддержать проект. Вопросы с водой «СТАРТ Девелопмент» снял, купив областную компанию «ЛОКС», проведя ее реструктуризацию и получив техусловия на водоснабжение города-спутника.
Наибольшие сомнения вызывает своевременное развитие транспортной сети. Но, по мнению Юрия Бакея, действующих транспортных артерий – Киевского шоссе, железнодорожной ветки (при условии строительства железнодорожной станции на территории города) – достаточно для обеспечения потребностей жителей первой очереди. В дальнейшем следует провести давно запланированную реконструкцию Киевского шоссе от Верево до Петербурга, построить железнодорожную станцию и договориться с РЖД о запуске скоростных электропоездов. Кроме того, в рамках Координационного совета при Минтрансе по развитию транспортной инфраструктуры Санкт-Петербурга и Ленинградской области разрабатывается тема второго транспортного кольца. НИПЦ Генплана СПб против того, чтобы новое кольцо проходило по существующей бетонке, так как это не решит проблем ни города, ни области. На взгляд специалистов, трасса должна пролегать гораздо ближе к КАД, чтобы перераспределить транспортные потоки, разгрузить КАД и одновременно дать возможность развиваться Южному. В первую очередь необходимо создать сегмент, который свяжет Киевское, Московское и Мурманское шоссе.
«Город Южный – перспективный проект на десятки лет реализации. Пока есть все основания говорить о первой очереди, параметры которой определены: около 200 га и 29 тыс. населения», – утвержцдает Юрий Бакей. Впрочем, декларируемый инвестором срок полной реализации, 19 лет, кажется ему сомнительным: осуществление сомасштабных проектов как во времена СССР, так и сейчас в европейских странах занимает 25-30 лет.
Санкт-Петербург
http://expert.ru/northwest/2013/15/kontrol-vmesto-haosa/

 

 

Новости

25-04-2017

Утвержден тематический план работ Центра Генерального плана
Вице-губернатор Игорь Албин утвердил представленный председателем Комитета по градостроительству и а...

Подробнее

24-04-2017

Соглашение о сотрудничестве
20 апреля 2017 года заключено соглашение о сотрудничестве между СПб ГКУ «НИПЦ Генплана Санкт-П...

Подробнее

Все новости


   
 

Создание сайта : Codens.ru
Copyright © Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение 
"Научно-исследовательский и проектный центр Генерального плана Санкт-Петербурга", 2016